河南鼎德律师事务所 毛明星
近年来，随着国家对物流业的鼓励和大力支持，我国物流业发展越来越迅速，物流园区在各地也兴盛起来。目前，不少省市都已有相当规模的物流园区或正在规划建设物流园区。但在物流园区建设和投入使用的同时，一些法律问题也伴随而来。这里将通过其中的一个典型案例，来探讨一下未来如何避免及应对此类问题。
案情简介：2008年11月初，位于郑州的某商品物流园区开始进行招商，陈某在获悉情况后便与该商品物流园区负责人协商，愿意租用位于该商品物流园区五区2号的房屋两间。按照双方约定，陈某向该商品物流园区预交了一年的租金12000元，该商品物流园区给陈某出具了收据。在陈某装修前，商品物流园区承诺两年内因市场变更改造或个人因素造成商户财产装修损失的，由市场向商户进行赔偿。在得到此承诺后，陈某共花费6123元对两间房屋进行了装修，2009年1月初，陈某装修好了该房屋。但好景不长，该房屋因进行市场改造等原因在2009年1月底被拆除，致使陈某无法继续使用该房屋。陈某认为上述拆除行为已经违反双方的约定和法律规定，故要求物流园区退还自己的租金并全额赔偿经济损失。因协商不成，陈某遂将其诉至法院，要求维护自己的合法权益。经法院查明，该商品物流园区并未进行工商登记和注册，其不符合法律规定的法人主体资格。最后，法院以被告主体不合格为由驳回了陈某的起诉。
法律分析：综合本案，笔者认为主要涉及两个法律焦点问题。（1）陈某与该商品物流园区签订的租赁合同是否成立？如果成立那么该合同是否有效？（2）对于该合同所引起的法律责任该如何分担？人民法院查明该商品物流园区并未进行工商登记和注册，也就是说，在双方签订租赁合同时，该商品物流园区就不符合法律所要求的合同主体资格。因此，根据我国《合同法》第十二条的规定，合同有三项必备的内容，即当事人的名称、姓名和住所；标的；数量。就本案合同而言，该商品物流园区的名称、姓名和住所在法律上都是不存在的。因此，该合同因欠缺真实有效的合同主体而从一开始就是不成立的。
既然租赁合同不成立，那么就要说一下法律责任问题。缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。我国 《合同法》第四十二条规定：“缔约过失”是指当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。结合本案，商品物流园区的行为就是一种违反先合同义务即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，也就是自己真实身份的这一重要事实。而按照该条法律规定，该园区应该承担损害赔偿责任。那么，是由该园区来承担还是由其实际经营人或负责人来承担呢？最高人民法院《关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 若干问题的意见》中第49条规定：法人或者其他组织应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动，或者他人冒用法人、其他组织名义进行民事活动，或者法人或者其他组织依法终止后仍以其名义进行民事活动的，以直接责任人为当事人。所以，本案中物流园区即是应登记而未登记即以法人或者其他组织名义进行民事活动。因此，应由该园区的实际经营人来承担责任。综合以上分析，陈某可以物流园区的实际经营者为被告，要求赔偿损失。
律师提醒：随着我国物流园区的迅速发展，园区租赁的现象也会越来越多，在此提醒广大的承租户们，在签订此类合同时一定要查清对方的资质，包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证等，以免将来维权时出现类似的情形。
