小房企退市转型大房企拿地扩张

www.jctrans.com 2012-9-21 16:40:00 京华时报

导读:经过本轮调控,房地产行业利润率降低成为各家房企面临的共同问题,由此导致小型房企以及非房地产主业企业剥离房地产业务,加速推进了房企并购浪潮。

  经过本轮调控,房地产行业利润率降低成为各家房企面临的共同问题,由此导致小型房企以及非房地产主业企业剥离房地产业务,加速推进了房企并购浪潮。与此同时,品牌房企却在“谋划”新的扩张盛宴:大规模拿地,并尝试进军新的领域,预示着房地产行业洗牌时代的渐行渐近。 

  退市潮涌现

  楼市回暖之下,一些企业退市格外引人关注。据媒体报道,8月31日,绿景控股在深交所投资者关系互动平台上,在回应“公司能否注销房地产公司,是否有一个清晰并保证施行的战略发展规划”的问题时表示,公司的战略就是逐步退出房地产多元化发展,而目前调研考察的主要还是矿产资源方面的项目,以及其他项目。

  此外,在8月21日,吉林森工发布股权与债券转让公告,将持有的吉森置业39%的股权转让给控股股东森工集团。在转让股权时,吉林森工给出的理由是:国家对房地产行业的宏观调控政策持续进行,房地产业的未来发展具有很大的不确定性。为了规避经营风险,集中精力发展主业,公司经研究决定拟通过转让吉森置业股权的方式从房地产业中退出。

  事实上,早在今年4月初,杭州金星房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产。由于受到媒体关注,金星地产的破产案正式引爆国内房地产企业退出潮。同在4月份,另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。

  据链家地产市场研究部初步统计,2011年上市房企中,股权转让共183宗,比2010年增长65%。这显示一些非房地产上市公司,正加速转让房地产项目。一些大型房地产企业也在依靠变卖资产来勉强度日。

  此外,一线主业非房地产的上市企业开始频频撤离房地产。去年以来,宏达股份、恒顺醋业、金发科技、西部矿业、水井坊等16家主业非地产的“涉房”上市公司撤离楼市。

  利润率降低

  北京中原市场研究部统计数据显示:2012年上半年,全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗,已经公开的总交易额就达到了205亿,同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%,股权变动明显增加

  房地产行业虽然在今年2季度逐渐出现走出调整期的迹象,但整体来说,这一市场经过调控,利润率降低已经成为共识,在今年已经公布半年报业绩的上市房企中72家上市房企实现营业收入近1300亿元,同比(较上年同期)增长26%;而净利润约182.93亿元,同比增长近6%,利润率明显下调。

  非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮,几乎支撑起此轮房企并购潮的半边江山。据中原研究中心统计,2011年1月至12月上旬,非房地产主业企业涉及的房地产产权交易达238宗,总金额超过400亿元。其中股权交易过半达135宗,平均股权交易比例为55%。

  在2009年至2010年爆发式上涨过程中,包括华菱钢铁、春兰、上海申达纺织、四川水井坊、西部矿业、中卫脉等一批电信、钢铁、制酒企业纷纷涌入房地产业,希望能在快速增长的市场中分一杯羹。但是在最近部分企业明显加速了脱离地产、回归本职的步伐。

  北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,上半年来已经有多家上市房企涉及了其他行业,房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。“目前的主要问题是房地产业的利润在回归,行业的前景并不明朗。因此,房企必须转型,一个方向是专业化,通过开发产品获利;另一个是利用资金优势,通过运作房地产金融项目获得利润。”

  除了利润下降,近些年来,北京、上海等一线城市由于住宅用地日渐稀缺以及拿地门槛提高,不少项目也开始选择退出房地产业务。

  品牌房企拿地凶猛

  就在一些小房企不得不宣告退出地产业的同时,品牌房企却在“谋划”新的扩张盛宴:大规模拿地,并尝试进军新的领域。

  从今年二季度以来,随着商品住宅市场转入上行通道,新增项目去化速度提高,土地市场逐渐升温。尤其从8月底之后,大部分优质地块密集推出,大型房企的拿地热情上涨。

  进入9月,万科一改以前的低调作风,在短短6天内共拿下4幅地块,分别位于广州、青岛、合肥和广东顺德,累计拿地金额达到68.9亿元。据不完全统计,万科7月共斥资约60亿元在全国范围内拿地,拿地金额超过上半年总和,8月再拿地超36亿元。对于万科近期密集拿地的行为,万科集团总裁郁亮曾公开表示,“不拿地,会饿死”。

  万科在土地市场上的一路高歌并非孤例,根据链家地产市场研究部对10家龙头房企(保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产)的监测显示,从6月开始,龙头房企拿地步伐开始加大,6-8月,这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月开始,龙头房企拿地更是加速。根据统计,9月上旬10家龙头房企中有3家出手拿地,合计拿地金额达82.4亿元,已超过8月全月的5成。

  在加快拿地的同时,不少房企也在积极寻求转型。近日,首创置业宣布已与法国地方政府签订土地协议,将建设中法经济贸易合作区,为出海房企再添新例。据悉,该园区距离巴黎220公里,一期占地面积为5.8平方公里。无偶有偶,万科近期也加快了国际化发展步伐,目前已经成立了美国地产业务推进小组,为进军美国市场做准备;而中航地产则在董事会上通过了《关于公司成立海外事业部的议案》,加速布局海外市场。

  与此同时,万科、绿城、恒大等房企均表示,将在养老、旅游地产等领域进行大规模布局。

  融资力度骤增

  在市场复苏信号之下,房企开始积极入市拿地,对资金的需求明显增加,房企融资力度也随之加大。

  上周六,金地集团宣布全资子公司辉煌商务拟以16.54亿港元收购星狮地产(HK.0535)56.05%股权,这是在去年6月收购至祥置业股权落空后,时隔一年金地再抛境外收购计划,也是今年内继招商地产、万科之后第三家赴港购壳的房企,如果收购成功,国内“招金万保”四大龙头房企都在港拥有融资平台。

  对此次赴港买壳,金地方面称,收购星狮地产是公司加快实现业务国际化步伐的动作之一。收购完成后,金地将纳入星狮地产旗下优质住宅和商业项目,不仅有效助力金地集团“一体两翼”战略的推进,更将持续加深金地在国际资本市场的影响力。

  除了赴港借壳,不少房企今年也加大了在港融资的力度。9月12日,佳兆业宣布与花旗、德意志银行及汇丰就发行于2017年到期之2.5亿美元12.875%优先票据订立购买协议;9月11日,路劲基建也公告拟发行3.5亿美元2017年到期的优先担保票据。在此前的8月7日,华润置地宣布与多家银行订立34亿港元的贷款融资协议,贷款期限为3年,这是该公司年初至今第七次获得银行贷款,已融资近93亿港元。此外,今年4月以来,已先后有中国海外集团获62亿元银团贷款、龙湖地产获24.3亿港元、新世界中国地产获15亿港元等。

  而A股方面,仅9月11日便有金融股份、荣盛发展及中航地产发布融资公告,累计贷款额近40亿元人民币。

  业内人士认为,不管是攻城略地、战略转型还是频繁融资,品牌房企正在进行新一轮的战略布局,一方面,由于前期以价换量策略使得销售持续好转,房企财务状况进一步改善,资金实力增加,开始进行新的战略部署,但同时,房企仍面临房地产市场最严厉的政策环境,也面临去库存与去杠杆化的双重压力,这将推动房地产行业的洗牌逐步深入,也将让房企的大胆转型面临一定的挑战和风险。

本文关键词:房地产,房企

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