7月23日下午，北京土地市场再度产生新的单价地王纪录。位于北京市朝阳区孙河组团的一幅地块，经过70轮的竞拍，被中粮地产以23.6亿元、配建3.3万平方米公共租赁住房的代价取得。剔除配建的保障房和医院等面积，该地块可售商品房部分的楼面地价超过了5万元/平方米。
这一单价超过了此前北京单价地王万柳地块和夏家胡同地块。而且，这一地块位于北京市的东五环外。
竞拍结束后，参与现场举牌的中粮地产相关工作人员没有接受围观媒体的采访，仅称“感谢大家的关注，我们一切都是按照国土局的要求去做的。”
该地块底价15.8亿元，规划建筑面积约8.17万平方米，控制容积率约1.1，属北京土地市场少见的低密度住宅用地，也位于北京目前唯一成规模出让的低密度组团——朝阳区孙河组团。所以，该地块“未拍先热”，吸引了万科、中粮地产、泰禾集团、融创地产、招商地产、首城、华发股份、北京住总、中国铁建、东亚新华和成都鸿运等11家地产商参与。现场竞价之前，北京市国土局共收到11次网上报价，最高出价达到16.6亿元。
现场竞拍环节，融创、北京住总、万科、中粮地产等房企举牌积极，37轮竞价后，出价达到北京市国土局设定的23.6亿元价格上线，溢价率49.37%。
在竞报配建公共租赁房面积阶段，经过33轮争夺，中粮地产最终以配建3.3万平方米公租房的面积将此地块拿下。根据出让条件，该地块配建公租房的回购价格为6500元/平方米。
北京中原地产研究部总监张大伟分析，按照公租房6500元/平方米的回购价格计算，假设建安管理成本3000元/平方米，剔除公租房部分的土地成本约1.16亿元，剩余部分的楼面地价约4.6万元/平方米。进一步剔除其中的5000平方米的医院等配套面积，可售的商品住宅部分的楼面地价超过5万元/平方米。这一单价超越了去年的万柳地块和今年不久前拍出的夏家胡同地块，成为北京的新地王。
由于容积率较低，该地块上除去公租房之后的产品，可以做成市场稀缺的独栋别墅。“按照目前的楼面价，该项目的商品住宅需要卖到8万元/平方米以上，才能有盈利的空间。”业内开发商人士称。
从2012年9月至今，北京已经在孙河区域卖出5幅地块。最早进入者龙湖地产，于2012年9月26日以14.7亿元的价格拿下第一幅地块，楼面地价约2万元/平方米。2013年1月，泰禾地产以18.5亿元拿下龙湖项目西侧第二幅地块，楼面地价约2.95万元/平方米。2013年2月，首开集团以27.2亿元的总价拿下第三、四幅地块，楼面地价约2.62万元/平方米。中粮地产此次竞得的是孙河区域第五幅地块。北京市政府共计获得了74亿元的土地出让金收入。与此同时，地价在10个月的时间内翻了一番。
龙湖地产在该区域拿下的第一幅地块，如今项目已经入市，售价约5.5万元/平方米。
此外，值得注意的是，北京市土地出让设定的合理价格上限大多在溢价率接近50%的水平，以此规避国土部的“溢价超过50%需上报”的规定。■
