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流动性泛滥房价上涨 降房价先平衡经济与贸易

收藏 www.jctrans.com 2013-5-23 10:00:00 证券时报

导读:新国五条调控措施中的20%所得税政策,出台已两个多月了。在导致成交量暴涨后,全国住房二手市场交易量急剧萎缩,但住房价格却没有下跌。

  新国五条调控措施中的20%所得税政策,出台已两个多月了。在导致成交量暴涨后,全国住房二手市场交易量急剧萎缩,但住房价格却没有下跌。20%所得税政策动机可能是帮助地方财政增收,直接目的是通过加税限制住房买卖,意图控制住房价格上涨。这项政策意图通过减少需求来达到目标,但在地方政府依赖土地财政的背景下,与过去的各种控制需求政策一样,是不可能导致住房价格下降的。

  住房具商品和金融品两重属性。住房具有居住的功能,所以存在着真实的市场需求,因此可以通过房价收入比、租售比等来衡量住房价格是否合理。在住房价格偏离普通人群的购买力时,通过限制购买,压缩需求便会导致价格下降。所以,从2003年以来出台了不少限制购买的政策,如提高房贷利率、提高首付成数、限制购买的套数、限制外地人买房等等,这些政策都一度造成了几个月或一年左右房价某种程度下降,但是随后都有一次凶猛的上升。这说明商品属性导致的供需因素确实是影响价格的部分因素,对其进行控制,在一定时间、一定程度上有作用,但商品属性不是住房最主要属性,所以不久住房价格就会出现报复性的上涨。

  因此很多人认为,是住房的金融属性导致了调控屡屡失效。因为住房价格具有上涨预期,那些资产雄厚的人,或者是通过各种手段得到多套房子的人,通过囤房可以获得资产增值的收益。在2011年双限之前,中国住房市场上确实盛行炒房,而在2011年推出双限措施以后,住房市场价格也确实下跌了约一年的时间,这证明炒作因素是导致房价上涨的一个因素。但从2012年6月起,双限政策依旧而房价指数又上升,说明炒作因素也非造成房价上涨的主要因素。

  因而有人进一步指出,是流动性泛滥导致了房价节节上升。全球各国大放流动性,在新兴经济体造成了恶性的通货膨胀,出自对抗通胀的要求,那么居民必然寻找可以保值增值的东西。由于中国理想的投资对象极其有限,大宗的保值工具只有住房,所以必然选择住房作为对抗通货膨胀的工具。

  把对抗通货膨胀作为房价上涨的主要原因,在逻辑上是非常站得住脚的,而且可以解释“十调九空”、双限之后房价再次明显上升的怪异现象。双限以后,市场炒作被遏止、改善性需求也被抑制,有限的一点刚需是推升不了房价不断攀高的,同时,繁重的税收也导致住房的金融属性变成鸡肋,然而这些因素都阻止不了房价上扬。这是因为,虽然中国的住房自给率很高,虽然不容易再买、不容易再卖,但居民把住房作为保值的工具,普遍具有惜售的心理:老百姓担心没有了房子之后,现金等财产会出现长期巨幅贬值,持有房子是维持自己资产不被“通货膨胀税”损耗的主要手段甚至是唯一手段。

  在这种保值心理下,即使真推出所谓的房产税,也不可能导致房价下降。因为私有产权国家即使开征房产税,一般税率也不超过1%,这个税率与长期通胀相比是微不足道的。所以,即使实行“双限”、禁止二手房交易、征20%所得税和房产税,只要流动性不出现长期下降或平稳的趋势、通货膨胀没有出现根本性回落或消失,房价都是不可能下降的,任何调控都是难以长期见效的,也不可能有所谓的“长效机制”。

  2000年1月,中国的广义货币M2是11.8万亿元,2013年4月超过了100万亿元,十余年间增长了8.68倍,而期间中国的一线城市住房价格大约也增长了这么多倍,这说明两者之间有密切的正相关关系,而且前者为因、后者为果。所以,房市调控必须正本清源,从流动性泛滥和通货膨胀这个源头因素着手。又有数据表明,外汇占款是中国的基础货币和M2增加的主要渠道,所以中国要控制流动性,必须严格控制外汇占款的增幅,而要控制外汇占款的增幅,则必须改变过去对于出口和顺差的强烈嗜好,改为重视内需,追求经济和贸易平衡,为此要进行相应的政策改革。因此也可以说,住房市场的调控是与流动性密切相关的,而根子则与贸易和汇率问题有关,要防止房地产市场的泡沫风险,必须致力于经济和贸易平衡。

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本文关键词:国五条,住房价格,流动性

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