国家统计局数据显示，5月土地购置面积同比下滑1.4%，今年以来首次负增长。而热点城市供地下滑更显著。北京4月率先公布未来5年6000公顷供地计划，迄今只推出3宗地。从去年至上月，一线城市住宅用地成交建面2048万平方米，仅为商品住宅成交（5456万平方米）的37.5%，深圳这一比例更低仅为17%。中国房产信息集团（CRIC）统计的15个二线城市，除合肥、郑州、西安，13个城市土地供应建面小于住宅销售面积，供地仅相当于住宅销售的66.6%。
全国人大财经委副主任委员黄奇帆早些时候在复旦大学的专题讲座中提出，大城市人多就该多供地，人口跟着产业走，土地跟着人口走。近年来，国家一直强调大城市要增加供地。4月初住建部和国土部联合发文，要求各大城市在6月底前编制宅地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布；商品住房在售库存12至6个月的城市，要增加供地，在售库存在6个月以下的，显著增加供地，加快供地节奏。
去年以来，热点城市整体库存消化周期进入12个月以内。上月，CRIC统计的29个城市，在售库存平均消化周期仅8.1个月，武汉、南京、海口、重庆等城市在售库存仅够卖2个多月，上海、广州、杭州、佛山、长沙、昆明、南宁等城市仅够卖4至6个月。29个城市中库存同比下降的有25个，平均降幅33.8%。尽管库存周期显著下降，但供地也在下降。
事实上，从2013年至2016年，热点城市供地整体下滑，300个城市土地成交年均下滑32%，一线城市供地完成率不足60%。热点城市之所以出现“供地荒”，一方面是供地弹性太小，越大的城市越难增加供地；另一方面，大城市空间腾挪狭窄，而增加住宅供地要相应配置市政设施和公共服务设施，教育医疗等设施还要独立供地，加重环境、交通和公共设施承载压力。
横向比较，我国城市建设用地占国土面积0.7%，远低于日本、德国、法国，也低于美国。日本东京建成区面积是北京的4至5倍，可容下京沪穗深。结合我国特有的行政批地指标化，以及近年来热点城市供地普遍下滑而人口涌入、住房需求快速释放的现实判断，大城市确需增加住宅供地。显然，在现有条件下，盘活存量闲置和低效用地应是首选。
目前，我国大城市工业和商办占存量用地的60%，而在产业升级、“互联网+”背景下，工业和商办空间需求下降。深圳有1000多个制造业园区，不少属于落后待淘汰或迁出产能，闲置低效和容积率超低很普遍。此外，近年来各区域都在建设CBD等中心办公区、总部基地，由于产业升级、个体创业增加、共享空间发展，办公空间小型化，很多需求转向外围，办公空间供需开始失衡。在上海，工业建筑多数未超过10层，且位于规划工业区的不足50%。显然，可按工业集聚原则，属于保留工业的，当全部迁入规划成片的工业园区，整合散点和碎片化分布的工业和商办空间，为住宅用地供应、公共设施落地和规模化使用打开空间。
一般来说，产业周期只有20年，但用地周期最少也要40年。产业升级转型或淘汰，用地功能也应随即调整。目前，工业和商办盘活为租赁住房已有政策“口子”，但因租赁收益率低，盘活成本高，需要单独供地的教育医疗等无法“落地”，地方政府和开发商的积极性都不够。
因此，在产业转型升级大背景下，主政者理该前瞻性估算城市工业和商办实际需求空间。掌握规划调整权的地方政府要主动作为，以利益共享打破阻力，实现用地功能调整的“多方共赢”。
大城市增加供地的第二条路径，是借助轨道交通大发展的契机，以轨交、高铁延伸扩大楼市半径，增加大城市外围和卫星城供地。近年来，我国城市化进入“下半场”，即大城市化和都市圈化，人口往大城市及周边三四线城市迁徙。深圳、广州、天津、杭州等大城市年均流入人口保持在20万至50万之间。囿于大城市中心区房价太高，人口向大城市外围及都市圈内疏解已形成趋势。都市圈建设若尽快从规划转向“落地”，在产业转移、公共设施供给、轨道交通接驳等方面协同推动，当能以导入人口来增加供地效率。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
