北京的商住房前些天经历了虚惊一场，6月15日，市场盛传商住房全面限购，消息说得有鼻子有眼，如果认为这是开发商在忽悠，似乎也不尽然，很可能是开发商对政府全面限购的“合理猜想”，因为自通州5月限购后，几个商住房卖得挺火的区也跟着限购，根据过去的经验，政府若开了限购先河，多半随后会全面推进，所以也就怪不得市场盛传全面限购了。
北京为什么要限购商住房？原因当然是商住房买卖的火爆，在北京商品住宅市场全面限购后，刚需和投资者就转向商住房，致使北京的商住房销售今年以来首次超过住宅，价格也节节攀升。正是在这种背景下，限购商住房作为遏制房价进一步上涨的政策工具，提上日程。通州首开先河。
虽然北京的房价很高，但若要全面限购商住房则显得毫无道理。首先，北京已经限购商品房了，如果再限购商住房，则基本上整个住宅市场就没有买卖和流通，一个没有流通的市场还叫市场吗？不是又回到过去的管制体制和计划市场了？而通州限购商住房则有自己的特殊情况，就是北京副中心的确立让通州的房价短期内爆涨，其他区县没有这种特殊情况，所以不能把此种做法向全市推开。
其次，就商住房本身而言，这些年来为缓解北京的住房紧张，满足人们的需求立下了大功。若没有商住房这一品种，北京的房价无疑比现在要高得多。由于北京聚集了中国最多最好的资源，北京的住房市场可以说是供不应求。而随着商品房市场土地出让的减少，北京住房市场的紧张程度会进一步提高。这个时候就需要商住房来救场。从历史来看，在北京的房地产市场中，一直存在着将原本规划用途为商业、办公，但却开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。商改住现象的存在，说明了土地供应结构存在不平衡。商业、办公用地超过需求能力的供应，造成大量闲置，而住宅市场在严厉的限购政策下依然供不应求。
据统计，2012-2015年，北京出让商住及含商住类土地156宗，规划建筑面积2399万平方米，但仅有877万平方米形成市场供应，仅占全部2399万平方米出让面积的36.56%。可见，商住房的潜在供应量十分庞大，甚至超过商品住宅的供应量。有地产界人士据此计算出，北京未来公寓类潜在供应为21万套左右，按照年均2万套的成交量算，至少还可以卖10年。如果市场限购，根据通州的情况，成交量将下跌80%-90%，北京的住房紧张状况是不是会加剧？
我们还可以从限购后的价格是上涨或下跌来评估限购商住房的好坏及是否能得到政策意图。如果对商住房限购，结果无非出现两种情况，房价暴涨或暴跌。支持前者的理由是，商品住宅供需将严重失衡，因为入市的商住房将大幅减少，至少将减少一半以上，那么房价只有暴涨；支持后者的理由是，人们购买商住房的成本将增加，因此会减少购买意愿，另外，开发商为减少库存和回笼资金，也会大幅降价，由于商住房占整个市场的比例接近一半，这势必会引发整体房价的大跌，有地产专家就预言，若北京全面限购商住房，房价起码下滑30%以上。
这两种可能性都存在。从买房者的角度看，当然希望房价大跌，跌得越多越好；从开发商和有房者的角度看，则希望房价上涨，涨得越高越好。问题是，到底哪种可能性更大一点？
在中国，房价的上涨下跌不单纯取决于市场供求，也受成本制约，同时还要受政府的影响。三者综合考量，得出的结论才可靠。从市场供求来看，商住房若限购，房价上涨下跌的可能性是一半对一半。从房子成本来看，房价由三部分构成，即建安成本、地价和税。其中税和购地成本占了房价的一半以上。如果不想房子偷工减料、粗制滥造，建安成本是不能降的，能降的是地价和税。可是这两项都关乎地方的财政收入和公共支出，目前地方债的规模很庞大，公共支出包括政府自身的开销很多，如果不从地价和房地产税抽取，怎么去填补地方债的窟窿，维持政府运转？故政府是不乐意看到房价下跌的。
日前湖北省一位主管副省长在该省媒体上发文谈及房地产调控时，就坦率地道出了政府的担忧。用他文章中的话说， 地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！这就是政府意志。所以，两相权衡，北京商住房若全面限购，房价暴涨的可能性更大。
当然，这不是说，政府可以无视房价无节制上涨，否则也就不会祭出限购这一手段了。但政府若要使房地产市场平稳发展，房价保持稳定，在采取调控措施时，就不能由权力之手太任性，而要尊重市场规律，按照市场规律去调控。就北京市场而言，鉴于北京可供开发的土地越来越少，北京应该调整土地供应结构，增加商品房的土地供给，并从规划角度严控商改住，而非是去限购商住房。现在北京在这一问题上保持模糊态度，让买卖双方都摸不清政策意图，这不是现代政府的做法。
